З метою налагодження взаємодії між Головним управлінням Держгеокадастру у Луганській області і представниками територіальних громад у Луганській області надаємо відповіді на актуальні питання, які виникли у представників територіальних громад на семінарі:
- Підстави для здійснення заходів державного нагляду (контролю) з питань дотримання вимог земельного законодавства та чим підтверджуються повноваження державних інспекторів.
Підставою для здійснення державним інспектором, заходів державного нагляду (контролю) з питань дотримання вимог земельного законодавства про охорону земель є наказ Головного управління Держгеокадастру у Луганській області «Про здійснення державного нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій та форм власності, родючості ґрунту», яким визначено строк здійснення заходу державного нагляду та об’єкт перевірки. Під час здійснення перевірки державний інспектор свої повноваження підтверджує службовим посвідченням.
Службове посвідчення працівника Головного управління Держгеокадастру у Луганській області є документом, що засвідчує особу працівника Головного управління, наявність трудових відносин з Головним управлінням Держгеокадастру у Луганській області та підтверджує її повноваження відповідно до законодавства.
Посвідчення є дійсним протягом строку виконання особою своїх службових обов’язків.
Повноваження державних інспекторів у сфері державного контролю за використанням та охороною земель та дотриманням вимог законодавства України про охорону земель визначені ст. 10 ЗУ «Про державний контроль за використанням та охороною земель».
- Порядок повідомлення юридичними та фізичними особами, органами державної влади, органами місцевого самоврядування про можливі порушення земельного законодавства України для подальшого вирішення питання Головним управління Держгеокадастру у Луганській області про призначення проведення перевірок.
На підставі письмового звернення (заяви, скарги, повідомлення, тощо) юридичних та фізичних осіб, органів державної влади або органів місцевого самоврядування, що подані в установленому законодавством порядку, у яких наведена інформація про порушення земельного законодавства (із зазначенням усієї наявної інформації щодо місця розташування земельної ділянки, орієнтовної площі, кадастрового номеру (за наявності), схеми розташування, даних про можливого порушника тощо) чи можливість виникнення ситуацій, що можуть негативно вплинути на стан земельних ресурсів Головне управління Держгеокадастру у Луганській області вирішує питання щодо наявності підстав для призначення проведення перевірки.
- Порядок передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, які не внесені до Державного земельного кадастру.
Порядок передавачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність визначений статтею 117 Земельного кодексу України. Після формування земельних ділянок як об’єкт цивільних прав передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність здійснюється за рішенням органів виконавчої влади.
Алгоритм передачі земельних ділянок державної власності у комунальну власність (схема)
- Порядок передачі земельних ділянок у приватну власність громадянам.
Порядок передачі земельних ділянок комунальної власності у приватну власність громадян регламентований статтею 118 Земельного кодексу України.
- Порядок затвердження технічної документації після 15 грудня 2020 року.
Питання затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок врегульовано пунктом 6 статтею 186 Земельного кодексу України. Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок погоджуються в порядку встановленому статтями 186-1 Земельного кодексу України і затверджуються органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування відповідно повноважень визначених статтею 122 Земельного кодексу України. Змін в порядку затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок після 15 грудня 2020 року не відбувалося.
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності відповідно до повноважень, визначених статтею 122 Земельного кодексу України, у двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (а в разі необхідності здійснення обов’язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом – після отримання позитивного висновку такої експертизи) приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність.
- Порядок внесення змін в діючі договори оренди землі щодо орендодавця, який змінився відповідно до ст. 117 Земельного Кодексу України, у зв’язку з передачею земель із державної власності у комунальну власність.
Згідно частини першої ст. 148-1 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Частиною 3 статті 148-1 Земельного кодексу України визначено, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов’язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:
кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;
найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім’я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;
місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;
платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).
Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає опублікуванню у друкованих засобах масової інформації місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки.
За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки (частина четверта зазначеної статті Земельного кодексу України).
Також, статтею 651 Цивільного кодексу України та ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Отже, чинним законодавством України передбачено добровільне взаємне бажання сторін вносити зміни до укладеного раніше договору оренди землі, в тому числі про нового власника земельної ділянки.
- Визначення виконавця земельних торгів та винагороди виконавцю земельних торгів.
Земельні торги проводяться відповідно до договору між організатором земельних торгів та їх виконавцем. Фінансування організації та проведення земельних торгів здійснюється організатором земельних торгів або їх виконавцем відповідно до договору, укладеного між ними, у тому числі за рахунок реєстраційних внесків учасників земельних торгів.
Витрати (видатки), здійснені організатором або виконавцем земельних торгів на їх проведення, відшкодовуються йому переможцем земельних торгів.
Винагорода виконавцю земельних торгів, яку встановлює організатор земельних торгів, складається з видатків на організацію та проведення земельних торгів і прибутку виконавця, у розмірі 5 відсотків ціни, за якою здійснюється купівля-продаж земельної ділянки, або 50 відсотків річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису), але не більш як 2000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за кожний лот.
Закупівля послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель у процесі підготовки лотів до продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на земельних торгах та визначення виконавця земельних торгів організатором земельних торгів здійснюється у порядку, визначеному законодавством про здійснення державних закупівель.
- Укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки на земельних торгах, та обов’язкового його нотаріального посвідчення.
Договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів.
Укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки нотаріально посвідчується.
Для посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки нотаріусу подається протокол торгів з інформацією про земельну ділянку, відповідальність за достовірність якої покладається на організатора земельних торгів.
Право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом. Документ про оплату разом з договором купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки є підставою для державної реєстрації відповідного речового права переможця земельних торгів на земельну ділянку.
- Чому оцінка земельної ділянки за загальнонаціональною нормативною грошовою оцінкою відрізняється від оцінки минулих років (або вартості земельних часток (паїв) за проектами паювання)?
Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення проведена у 2018 році відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2016 р. № 831.
Зазначеною Методикою повністю змінені підходи до оцінки сільськогосподарських земель, а тому результати оцінки за новою Методикою та результати оцінки 1995-97 років є неспівставними. Сьогодні при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення використання меж колишніх колективних селянських господарств Методикою не передбачено, а на оцінку конкретної земельної ділянки впливають виключно площі агровиробничих груп угідь, що розташовані на земельній ділянці та відповідні нормативи рентного доходу.
Абзацом другим пункту 24 постанови Кабінету Міністрів України «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення» від 7 лютого 2018 р. № 105 (із змінами) визначено, що власник або землекористувач земельної ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності може замовити проведення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки в порядку, передбаченому частиною другою статті 15 Закону України «Про оцінку земель». В іншому випадку для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності використовуються відомості про оцінку.
